赖绍松资深房地产律师专家网 > 时事热点

《物权法》第15条该怎么用

信息来源: 房地产律师网   文章编辑:majiali  发布时间:2018-12-26 10:37:02  


中华人民共和国物权法

第十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

相当意义上,《物权法》第15条确立的“区分原则”,是物债两分观念确立在我国民事立法上最具代表性的体现。学理上,针对该原则到底区分了什么,或者说应该区分什么,还有不同立场,但这似乎并未影响到司法审判。

不过,在其实践运行中,一种倾向值得重视,即把“不得办理物权登记”等同于“未办理物权登记”,并将法律、行政法规中一些后果为“不得转让”(有时是一定行为“须经审批”)的条文,限定为单纯针对“物权变动”之规范,进而,简单依“区分原则”认定“不得转让”的物权移转“合同”有效。

而这,可能恰恰是有问题的。

其逻辑路径可抽象为:不得转让→不能物权变动→未办理物权登记→区分原则→不影响合同效力→合同有效。最具代表性的裁判理由,可以简化为,“XX法第XX条所称不得转让,针对的是物权变动,不影响合同效力,案涉合同有效”。

 

1.不得变动≠未变动

文义上,两者的区别显著,自不待言。他者,不得变动重在行为前端规制、未变动重在事实状态描述。第15条所言“未办理物权登记”,仅可在“事实状态”层面加以解读。《物权法》第15条之本意和初衷,是为了矫正既往混淆合同效力与合同履行的错误认识,其预设案型为:房屋买卖中,因未办理过户手续而认定合同无效,这对区分原则的规范射程应当具有某种控制力。(1)区分原则立基之物(权)的移转,以完全流通物为一般,以充分意思自治为典型。即便物权变动未完成可能受到非当事人原因之干扰,但债权契约之订定,本不涉及效力面的质疑。《物权法》施行后,第15条作用的发挥仍应以前述场合为主,质言之,应为“可变动却未变动”情形,未变动仅为事实而非当事人交易的固有“结果”;(2)不得转让之下,已是“确定不能变动”而非“可变动却未变动”,局面至此,在当事人为交易时即已确定,原因在哪里?就在法律规制条文的“假设”部分。由此可见,将不得变动情形纳入调整范围,远非区分原则能力所及,更进一步说,是大大超出甚至完全不同于。而在现实,区分原则发挥作用的实践案型,绝对一点说,都不属于“可变动却未变动”。

 

2.区分原则无评价法律行为效力之一般功能

法律行为效力评价,自有其价值考量和逻辑体系。无论是区分原则的原型亦或《物权法》中的区分原则,其从来都没有被赋予判断法律行为(合同)效力的功能和使命。我们当然不能说,“借助区分原则”认定合同有效的结论一定错误,但其可能性确实不能绝对避免,这是进路缺失下的必然。对法律中为数众多的“不得转让”条款(对法律中“转让”等语词含义的精准理解,也是目前急需厘清的问题。参见笔者物权法中“处分”“转让”之惑一文,“民商辛说”2018年3月27日,其所对应的法律行为效力为何,关键在厘清法条规范性质,后作整体评估判断,显然不能以“区分原则”草草了之。即便是在部分对相应条款相对完整的规范目的作了一定分析的“本院认为”中,我们也不难发现,其中真正左右裁判者思维的,仍为“区分原则”。其推进模式或为:强制性规定要么针对合同效力、要么针对物权变动,为避免过度干预合同自由,尽量将法律之“强制性”引向“物权变动”,至此即可落入“区分原则”射程。问题是,裁判者可能忽视了这些法律条文中,立法者的真正关切究竟在哪里。

 

15条该如何适用

15条包含两个分句:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

1.分句1是对《合同法》有关合同生效立场的归纳和重述,意在强调:除法律另有规定或者合同另有约定外,合同生效问题应执行《合同法》第8条(依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护)、第44条第1款(依法成立的合同,自成立时生效)规定。分句2建立在分句1基础上,在合同生效后,其效力 “物权登记办理与否”相区隔,但不能进而得出,未办理物权登记的,合同亦有效的推论(应有之义另如,更不能在已经办理物权登记与合同有效之间建立逻辑关系)。合同是否有效,仅有赖法律、行政法规强制性规定的具体情形。

2.第15条与合同效力之间的关系为,如果合同无其他被否定评价的法定事由,则当事人仅以未办理物权登记为由请求确认合同无效(影响合同效力)的,不予支持。需通过其他法律强制性规定对合同效力作出认定时,即便客观上存在“未登记”的表象,也不需要“区分原则”发挥作用。

3.民事审判中,著例在《房地产管理法》等兼具管理色彩的法律中,比如其第38条(下列房地产,不得转让:1.以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3.依法收回土地使用权的;4.共有房地产,未经其他共有人书面同意的;5.权属有争议的;6.未依法登记领取权属证书的;7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形)。客观地看,各类情形下,物权变动都没有办法发生,但认定无效也好、有效也罢,其理由都和所谓“区分原则”无关,而是要对各项具体规定从规范配置角度作出精准解读。退一步说,如果认定有效,那也是区分原则之外的其他评价因素在发挥作用,在此前提下,如当事人再以“未办理物权登记”为由主张合同不生约束力,区分原则或许才能勉为其难。

作为一项旨在“区分合同效力和物权效力”的规则(参见胡康生主编《物权法释义》,法律出版社2007年3月第1版,第50页中),第15条无论如何都不应成为判断合同效力的法律依据,如此操作,很有可能就是在实质性地违反该条之立法本意。类似区分原则被误用的情形,还有《民法总则》第146条第1款(参见笔者通谋虚伪表示之“无效”一文,“民商辛说”2018年3月27日)。惟不同者,区分原则往往被当做认定合同有效的依据,通谋虚伪表示被视为认定合同无效的利器。

 

本文无意争论法条援引之是非,而是想探讨其背后裁判思维的妥当性问题。不轻易认定合同无效是值得肯定的裁判取向,但这不能以“路径紊乱”为代价。假如矫枉必须过正,那么审判实践中绝大多数乃至全部假区分原则认定合同有效之情形,似均值商榷。

 

 

 

 


注:本文转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。如有侵权行为,请联系我们,我们会及时删除。
热门文章
最新发布

服务热线

13681086635/400-650-5090