案例一、

2008年12月30日经中介介绍，张某与业主陈某签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，以80万购买陈某福田区某房屋，后因楼市房价上涨，业主爽约，张某欲追究陈某违约责任时才发现中介填写的违约责任仅是房价的1%，而如此低的违约金正是业主大胆毁约的原因所在，由于需签文件多，张某在签约时不可能逐一看合同条款，根本没有注意到该约定。

律师点评：签约时将违约金约定为交易价的20-30%，并约定毁约方承担守约方的全部律师费用。

案例二、

经某中介居间介绍，业主王某将自有房屋以256万卖予李某，合同约定王某256万实收，李某与中介口头约定260万实付，后得知该房屋登记价为180万，如成交仅个税就高达15.2万元，即使能通过阴阳合同成交，也要缴纳9万元的营业税，也就是说无法实现业主256万实收和买方260万实付，合同已签，李某实付没有书面约定，如拒绝交易将承担巨额违约金。

律师点评：由于买方对交易税费的不了解，口头约定实付根本无法实现，签约时应当详细了解税费，并在合同中明确约定实付。

案例三、

业主王某通过中介出售自有房屋，做全权委托公证给中介指定人员，但委托书中没有指明买受人和售房价款，受托人持此公证书以明显低于市场价的价格将涉案房屋卖出，王某发现后拒绝签订正式买卖合同，买方诉至法院，法院认为代理有效，判决王某赔付买方房价总额20%的违约金计二十余万元。

律师点评：全权委托公证历来是卖方隐患所在，现在中介、担保公司、公证处提供的样本均无交易对方当事人、交易价格的内容，受托人持此公证书与买方签订的合同即使不能达到业主满意也是有效合同，业主拒不履行应当承担法律责任，律师建议指定最低售价。

案例四、

业主高某欲售房，2007年1月3日询问租客张某是否愿意购买，张某迟迟未予答复，3月10日高某以100万卖予何某并办理完毕了全部过户交易手续。此后房价飙升，租客张某以高某、何某为共同被告提起优先购买权诉讼，要求确认买卖合同无效，一审法院认为高某提前两个多月通知张某已尽到告知义务，判决合同有效，驳回张某诉求。二审法院认为高某未提前三个月通知，侵犯了张某的优先购买权，改判合同无效，支持张某诉求。二审判决后已时至2008年，房价下跌到100万以下，胜诉后张某玩失踪不再要求购买，何某又依据二审判决起诉高某要求退房，高某委托本律师向广东省高级法院提起再审，广东高院裁定撤销二审判决，指定深圳中院再审。

律师点评：一审法院按合同法判决买卖合同有效，二审法院按最高院关于民法通则的解释判决无效，律师按深圳房屋租赁条例认定有效。可要求租客出具书面放弃优先权证明后再出售。